PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan:
1. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang
selanjutnya disingkat PBB-P2 adalah pajak atas bumi
dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan.
1. Pajak Daerah yang selanjutnya disebut Pajak adalah
kontribusi wajib kepada daerah yang terutang oleh orang
pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan
Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan
secara langsung dan digunakan untuk keperluan daerah
bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
1. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP
adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual
beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat
transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan
harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan
baru, atau nilai jual pengganti.
1. Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan
Perkotaan yang selanjutnya disebut Penilaian PBB-P2
adalah kegiatan untuk menentukan NJOP yang akan
dijadikan dasar pengenaan PBB-P2, dengan menerapkan
metode perbandingan harga dengan objek lain yang
sejenis, metode nilai perolehan baru, dan/atau metode
nilai jual pengganti.
1. Penilaian Massal adalah penilaian yang sistematis untuk
sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu
secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur
standar, yang disebut Computer Assisted Valuation (CAV)
dan/atau Computer Assisted for Mass Appraisal (CAMA).
1. Penilaian Individual adalah penilaian terhadap objek Pajak
kriteria tertentu dengan cara memperhitungkan semua
karakteristik objek pajak yang disusun dalam laporan
penilaian.
1. Pejabat Penilai PBB-P2 yang selanjutnya disebut Pejabat
Penilai adalah pejabat fungsional penilai yang merupakan

---

pegawai negeri sipil di lingkungan Pemerintah Daerah yang
mempunyai tugas dan ruang lingkup kegiatan untuk
melakukan kegiatan penilaian pajak.
1. Petugas Penilai PBB-P2 yang selanjutnya disebut Petugas
Penilai adalah pegawai negeri sipil di lingkungan
Pemerintah Daerah yang ditunjuk oleh Kepala Daerah,
diberi tugas, wewenang, tanggung jawab, dan memiliki
kemampuan untuk melaksanakan Penilaian PBB-P2 yang
bersifat sementara.
1. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang keuangan negara.
1. Daerah Otonom yang selanjutnya disebut Daerah adalah
kesatuan masyarakat hukum yang mempunyai batas-
batas wilayah yang berwenang mengatur dan mengurus
urusan pemerintahan dan kepentingan masyarakat
setempat menurut prakarsa sendiri berdasarkan aspirasi
masyarakat dalam sistem Negara Kesatuan Republik
Indonesia.
1. Pemerintah Daerah adalah kepala Daerah sebagai unsur
penyelenggara pemerintahan Daerah yang memimpin
pelaksanaan urusan pemerintahan yang menjadi
kewenangan Daerah.
1. Kepala Daerah adalah gubernur bagi Daerah provinsi atau
bupati bagi Daerah kabupaten atau wali kota bagi Daerah
kota.
1. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan, meliputi
pembayar Pajak, pemotong Pajak, dan pemungut Pajak,
yang mempunyai hak dan kewajiban perpajakan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
1. Badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang
merupakan kesatuan, baik yang melakukan usaha
maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi
perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan
lainnya, badan usaha milik negara, badan usaha milik
Daerah, atau badan usaha milik desa, dengan nama dan
dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana
pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi
massa, organisasi sosial politik, atau organisasi lainnya,
lembaga dan bentuk badan lainnya, termasuk kontrak
investasi kolektif dan bentuk usaha tetap.
1. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan
perairan pedalaman.
1. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap di atas permukaan Bumi dan di
bawah permukaan Bumi.
1. Daftar Biaya Komponen Bangunan yang selanjutnya
disingkat DBKB adalah tabel untuk menilai Bangunan
berdasarkan metode biaya yang terdiri dari biaya
komponen utama, biaya komponen material, dan biaya
komponen fasilitas, untuk setiap jenis penggunaan
Bangunan.
1. Jenis Penggunaan Bangunan yang selanjutnya disingkat
JPB adalah pengelompokan Bangunan berdasarkan tipe
konstruksi dan peruntukan/penggunaannya.

---

1. Nilai Indikasi Rata-Rata yang selanjutnya disingkat NIR
adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai
tanah dalam suatu zona nilai tanah.
1. Zona Nilai Tanah yang selanjutnya disingkat ZNT adalah
zona geografis yang terdiri atas satu atau lebih objek pajak
yang mempunyai satu NIR yang sama, dan dibatasi oleh
batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satuan
wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa
terikat pada batas blok.

(1) Objek PBB-P2 merupakan Bumi dan/atau Bangunan yang

dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang
pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan
untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan.

(2) Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha

perkebunan, perhutanan, dan pertambangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan kawasan
objek pajak bumi dan bangunan yang pemungutan pajak
bumi dan bangunannya merupakan kewenangan
pemerintah pusat sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

(3) Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk

permukaan Bumi hasil kegiatan reklamasi atau
pengurukan.

(4) Yang dikecualikan dari objek PBB-P2 sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) adalah kepemilikan, penguasaan,
dan/atau pemanfaatan atas:
- Bumi dan/atau Bangunan kantor pemerintah pusat,
kantor Pemerintah Daerah, dan kantor penyelenggara
negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik
negara atau barang milik Daerah;
- Bumi dan/atau Bangunan yang digunakan semata-
mata untuk melayani kepentingan umum di bidang
keagamaan, panti sosial, kesehatan, pendidikan, dan
kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan;
- Bumi dan/atau Bangunan yang semata-mata
digunakan untuk tempat makam (kuburan),
peninggalan purbakala, atau yang sejenis;
- Bumi yang merupakan hutan lindung, hutan suaka
alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu hak;
- Bumi dan/atau Bangunan yang digunakan oleh
perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
- Bumi dan/atau Bangunan yang digunakan oleh Badan
atau perwakilan lembaga internasional yang
ditetapkan dengan Peraturan Menteri;
- Bumi dan/atau Bangunan untuk jalur kereta api,
moda raya terpadu (Mass Rapid Transit), lintas raya
terpadu (Light Rail Transit), atau yang sejenis;

---

- Bumi dan/atau Bangunan tempat tinggal lainnya
berdasarkan NJOP tertentu yang ditetapkan oleh
Kepala Daerah; dan
- Bumi dan/atau Bangunan yang dipungut pajak bumi
dan bangunan oleh pemerintah pusat.

(5) Objek PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri

atas:
- objek pajak umum; dan
- objek pajak khusus.

(6) Objek pajak umum sebagaimana dimaksud pada ayat (5)

huruf a terdiri atas:
- objek pajak standar; dan
- objek pajak nonstandar.

(7) Objek pajak umum sebagaimana dimaksud pada ayat (6)

merupakan objek pajak yang memiliki konstruksi umum
dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria tertentu
sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

(8) Objek pajak khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (5)

huruf b merupakan objek pajak yang memiliki konstruksi
khusus, fungsi khusus, atau keberadaannya memiliki arti
yang khusus, seperti:
- jalan tol;
- bandar udara;
- stasiun;
- bendungan;
- pelabuhan, dermaga, galangan kapal;
- lapangan golf;
- stadion;
- sirkuit balap;
- pabrik semen/pupuk;
- tempat rekreasi;
- tempat penampungan/kilang minyak, air, atau gas;
- pipa minyak, air, atau gas;
- stasiun pengisian bahan bakar;
- menara; dan
- Bangunan lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

(9) Termasuk objek pajak khusus sebagaimana dimaksud

pada ayat (5) huruf b adalah Bangunan yang berada di
bawah permukaan Bumi, baik yang menjadi bagian dari
Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (8) maupun
yang berdiri sendiri.

(10) Bangunan lainnya sebagaimana dimaksud pada ayat (8)

huruf o ditetapkan dengan peraturan Kepala Daerah.

(1) Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP.

(2) NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan

berdasarkan proses Penilaian PBB-P2.

(3) NJOP hasil proses Penilaian PBB-P2 sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) dibedakan menjadi:
- NJOP Bumi; dan/atau
- NJOP Bangunan.

---

(4) NJOP Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

huruf b terdiri atas:
- NJOP Bangunan objek pajak umum; dan
- NJOP Bangunan objek pajak khusus.

(1) NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (3)

huruf a merupakan hasil perkalian antara total luas areal
objek pajak dengan NJOP Bumi per meter persegi.

(2) NJOP Bumi per meter persegi sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) atas objek pajak berupa tanah merupakan
hasil konversi NIR per meter persegi yang diperoleh dari
proses penilaian tanah ke dalam klasifikasi NJOP Bumi.

(3) NJOP Bumi per meter persegi sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) atas objek pajak berupa areal perairan
pedalaman untuk:
- usaha bidang perikanan berupa areal pembudidayaan
ikan adalah sebesar nilai jual pengganti; dan
- kepentingan pelabuhan, industri, lapangan golf serta
tempat rekreasi adalah sebesar nilai jual yang
ditentukan berdasarkan korelasi garis lurus ke
samping dengan klasifikasi NJOP permukaan bumi
berupa tanah di sekitarnya.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi NJOP Bumi

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) diatur
dengan peraturan Kepala Daerah.

(1) NJOP Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3

ayat (3) huruf b merupakan hasil perkalian antara total
luas Bangunan dan NJOP Bangunan per meter persegi.

(2) NJOP Bangunan per meter persegi sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) merupakan hasil konversi nilai Bangunan per
meter persegi yang diperoleh dari proses penilaian
Bangunan ke dalam klasifikasi NJOP Bangunan.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi NJOP

Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diatur
dengan peraturan Kepala Daerah.

(1) NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2)

dan NJOP Bangunan objek pajak umum sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3 ayat (4) huruf a dihitung melalui
Penilaian Massal.

(2) Dalam hal Penilaian Massal sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) tidak memadai untuk memperoleh NJOP secara
akurat, penghitungan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan
objek pajak umum dilakukan melalui Penilaian Individual.

(3) NJOP Bumi atas objek pajak berupa areal perairan

pedalaman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (3)
dan NJOP Bangunan objek pajak khusus sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3 ayat (4) huruf b dihitung melalui
Penilaian Individual.

---

(1) Penilaian Massal untuk penentuan NJOP Bumi

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan
Penilaian Individual untuk menentukan NJOP Bumi
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) untuk objek
pajak berupa tanah dilakukan dengan membentuk NIR
dalam setiap ZNT.

(2) NIR sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diperoleh dari

harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar
dan telah dilakukan penyesuaian.

(3) Dalam hal tidak terdapat transaksi jual beli, NIR

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

(1) Penilaian Massal untuk menentukan NJOP Bangunan

objek pajak umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
ayat (1) dilakukan dengan menyusun DBKB untuk setiap
JPB.

(2) JPB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diklasifikasikan

atas:
- perumahan;
- perkantoran;
- pabrik;
- toko/apotek/pasar/ruko;
- rumah sakit/klinik;
- olahraga/rekreasi;
- hotel/restoran/wisma;
- bengkel/gudang/pertanian;
- gedung pemerintah;
- lain-lain;
- Bangunan tidak kena pajak;
- Bangunan parkir;
- apartemen/kondominium;
- pompa bensin (kanopi);
- tangki minyak; dan
- gedung sekolah.

(3) Klasifikasi JPB sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak
terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

(1) Penilaian Individual untuk menentukan NJOP Bangunan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) dan ayat (3)
dilakukan dengan metode:
- perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis;
- nilai perolehan baru; atau
- nilai jual pengganti.

(2) Khusus untuk Penilaian Individual NJOP Bangunan

dengan metode nilai jual pengganti sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf c dilakukan dengan
menghitung Bumi dan Bangunan sebagai satu kesatuan
kemudian dikurangi dengan NJOP Bumi yang diperoleh
dari Penilaian Individual sebagaimana dimaksud dalam

### Pasal 6 ayat (2).

---

(1) Proses Penilaian PBB-P2 sebagaimana dimaksud dalam

### Pasal 3 sampai dengan Pasal 9 dilaksanakan oleh Pejabat

Penilai.

(2) Persyaratan Pejabat Penilai sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan mengenai jabatan fungsional di
bidang keuangan negara.

(3) Dalam hal Pemerintah Daerah belum memiliki Pejabat

Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau jumlah
Pejabat Penilai tidak mencukupi, Kepala Daerah dapat
menunjuk Petugas Penilai yang bersifat sementara,
dengan ketentuan sebagai berikut:
- mengukuhkan kembali Petugas Penilai yang telah
ditunjuk sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini;
dan/atau
- menunjuk pegawai negeri sipil yang akan diproyeksikan
sebagai Pejabat Penilai sesuai dengan kualifikasi yang
ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan
yang mengatur mengenai Pejabat Penilai.

(4) Petugas Penilai yang bersifat sementara sebagaimana

dimaksud pada ayat (3), melaksanakan Penilaian PBB-P2
sampai dengan diangkatnya Pejabat Penilai berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang
jumlahnya sesuai kebutuhan Pemerintah Daerah.

(5) Petugas Penilai yang bersifat sementara sebagaimana

dimaksud pada ayat (3) huruf b wajib memenuhi
persyaratan:
- telah mengikuti dan lulus pendidikan dan/atau
pelatihan teknis terkait Penilaian PBB-P2;
- memiliki kemampuan melakukan Penilaian PBB-P2;
dan
- telah mengikuti dan lulus sertifikasi penilai PBB-P2
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

(6) Kemampuan sebagaimana dimaksud pada ayat (5) huruf b

ditentukan berdasarkan penilaian oleh Kepala Daerah.

(7) Pemenuhan sertifikasi penilai PBB-P2 sebagaimana

dimaksud pada ayat (5) huruf c dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(8) Pemerintah Daerah dapat melakukan kerja sama Penilaian

PBB-P2 dengan penilai publik dan instansi teknis terkait
yang memiliki kompetensi pada bidang Penilaian PBB-P2,
dalam hal:
- belum memiliki Pejabat Penilai sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dan Petugas Penilai yang bersifat
sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (3);
- jumlah dan kualifikasi Pejabat Penilai sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dan Petugas Penilai yang
bersifat sementara sebagaimana dimaksud pada ayat

(3) yang tersedia belum mencukupi; dan

• optimalisasi penerimaan PBB-P2.

(9) Pelaksanaan Penilaian PBB-P2 yang dikerjasamakan

dengan penilai publik dan instansi teknis terkait

---

sebagaimana dimaksud pada ayat (8) berpedoman pada
Peraturan Menteri ini.

(1) Teknis Penilaian PBB-P2 sebagaimana dimaksud dalam

### Pasal 3 sampai dengan Pasal 9 dilaksanakan dengan

mengacu pada pedoman pelaksanaan Penilaian PBB-P2
sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan
bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

(2) Teknis pelaksanaan Penilaian PBB-P2 sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), untuk objek pajak yang dalam
proses penilaiannya menggunakan Penilaian Individual
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 dapat dilengkapi
dengan buletin teknis Penilaian PBB-P2 sebagai panduan
bagi Pemerintah Daerah.

(3) Buletin teknis Penilaian PBB-P2 sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) disusun dan diterbitkan oleh Menteri melalui
Direktur Jenderal Perimbangan Keuangan.

Dalam proses pelaksanaan Penilaian PBB-P2, Pemerintah
Daerah dapat memanfaatkan sistem informasi dan teknologi
sesuai kebutuhan Daerah.

Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara Penilaian PBB-P2
diatur dalam peraturan Kepala Daerah.

(1) Kepala Daerah menetapkan besaran NJOP Bumi dan

Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 setiap 3
(tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat
ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan
wilayahnya.

(2) Dalam rangka pemantauan perkembangan wilayah

sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Kepala Daerah
melakukan pengukuran rata-rata rasio perbandingan
NJOP dibandingkan dengan harga pasar dan/atau
pengukuran tendensi sentral.

(3) Hasil pengukuran sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

menjadi salah satu dasar pelaksanaan penilaian kembali
dalam rangka pemutakhiran NJOP Bumi dan Bangunan.

(1) Dasar pengenaan PBB-P2 sebagaimana dimaksud dalam

### Pasal 3 ayat (1) ditetapkan paling rendah 20% (dua puluh

persen) dan paling tinggi 100% (seratus persen) dari NJOP
setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak.

(2) Besaran persentase sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

atas kelompok objek PBB-P2 dilakukan dengan
mempertimbangkan:
- kenaikan NJOP hasil Penilaian PBB-P2;
- bentuk pemanfaatan objek pajak; dan/atau
- klasterisasi NJOP dalam 1 (satu) wilayah
kabupaten/kota.

---

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai besaran persentase

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan pertimbangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diatur dalam
peraturan Kepala Daerah.

Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, NJOP hasil
penilaian yang telah ditetapkan oleh Kepala Daerah
berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
208/PMK.07/2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Berita Negara Republik
Indonesia Tahun 2018 Nomor 1853) dapat digunakan sebagai
dasar pengenaan PBB-P2 terutang sampai dengan dilakukan
Penilaian NJOP kembali berdasarkan Peraturan Menteri ini.

Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 tentang Pedoman
Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan
(Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2018 Nomor 1853),
dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

---

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan
pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya
dalam Berita Negara Republik Indonesia.

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 25 Oktober 2024

SRI MULYANI INDRAWATI Ditandatangani secara elektronik

Diundangkan di Jakarta
pada tanggal Д

Ѽ

---

12